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苏州楼市的新变局下，看这家深耕型房企如何逆市破局

时间 :2023-07-11 12:29:47   来源 : 克而瑞苏州房产测评

PART 1

市场和房企格局不断分化

头部房企皆在园区和昆山核心布局


(资料图)

船到中流浪更急。

回首2023年上半年的苏州楼市，呈现先扬后抑的态势，二季度市场持续承压。

整个市场呈现结构性分化，上半年市区成交量同比上行，具备一定的韧性，四县市则有所下滑。

有人辞官归故里，有人星夜赶科场。

在克而瑞发布的2023年上半年苏州大市房企销售榜中，我们看到，同比2022年上半年，头部房企销售成绩较去年同期提升较明显，而且皆在园区核心及昆山核心有所布局。

要知道，在市场走冷的大环境之下，整个苏州大市仅有这两个区域走出独立行情。

可见，在当下的行业洗牌之际，要实现销售成绩的引领，在这两个区域战略性的布局显得尤为关键。

而一家房企正是凭借战略性的眼光，在昆山核心地段布局多个项目，并脱颖而出，这家房企就是保利置业。

其在昆山参与开发的璀璨璟园、东望璟园自入市以来去化表现优秀，成 为昆山楼市有口皆碑的热销红盘，持续霸榜克而瑞商品住宅成交榜。

今年上半年，璀璨璟园以7.84万㎡的销售面积问鼎昆山，以23.24亿元、486套的销售表现获得金额与套数榜双榜亚军。

得益于核心地段高品质楼盘的热销 ，在2023年上半年昆山房企销售榜中，保利置业以48.09亿元、18.27万㎡、8.69万㎡的成绩摘得全口径销售金额和面积、权益销售面积三榜冠军。

△滑动查看榜单

同时，它以74.98亿元、31.8万㎡的销售成绩位居2023年半年度苏州大市全口径金额榜第六、面积榜第四。

从权益榜来看，保利置业以37.77亿元、15.75万㎡的销售成绩位居权益金额榜第九、面积榜第六。

一年时间强势挺进前6，相较去年同期，全口径金额排名跃升了17位、全口径销售面积跃升了21位！权益金额攀升了14个名次，权益面积攀升了21个名次！

众所周知，2023年上半年楼市不断走冷，在苏房企业绩规模同比全面下跌、销售业绩普降的态势之下，保利置业却实现了业绩的大跨越，这在当下的苏州楼市更加难得。

曾经默默无闻的中等生一下子冲刺成尖子生，很多人或许会疑惑，这家在苏州楼市一直保持低调的央企是如何做到的？

于是，分析师带着一丝好奇心来重新认识这家房企，从它近两年来在苏州的布局和产品来感受保利置业的进阶之路！

PART 2

布局决定格局

挺进园区核心、昆山再落子

一个房企需要多长时间才能了解一座城市，也许每个人都有自己的答案，但是我们必须要承认：一家房企在一个城市深耕时间越久，越能理解并融入这座城市。

保利置业2004年进入苏州，是最早来苏州的一批房企。

进驻苏州的近二十年里，虽然有得有失，但是其一直保持着对城市价值敏锐的洞察力，这从其近两年在苏州大市的布局来看，表现得尤为明显。

我们知道，园区是市场瞩目的“宇宙中心”，对于房企来说，意味着“得园区者得苏州”。

△苏州工业园区实景图

2023年半年度苏州大市房企全口径销售榜TOP3房企——招商蛇口、苏高新和建发房产在园区皆有所布局。

近两年园区土地的供应量较多，对于有实力、有野心的房企来说意味着机会大为增加。

然而，机会只青睐于有准备的人。

今年6月25日苏州三批次土拍中，保利置业以14.82亿元的成交总价斩获园区斜塘27号地块。

百炼成钢，一招亮剑。

通过前几年在外围板块稳扎稳打，保利置业在2023年上半年终于挺进园区核心，完成了在苏州头部价值板块的布局。

虽然之前在园区次核心也曾参与开发项目，但这一次是真正意义上的进驻园区核心，这对于保利置业来说，是一个重要的里程碑事件。

其实，相较于部分激进房企，保利置业是相对踏实稳健的。

前几年，随着苏州地价不断上涨，加上现房、封顶销售限制、需资质、禁马甲、限资金，在苏州拿地开发变得难上艰难。

在这样的大环境下，保利置业开始另辟蹊径、更换打法——不通过传统的招拍挂方式拿地，通过小股操盘、合作开发等模式。

这种开发模式以合作共赢为前提，避免了招拍挂方式拉高地价，直接降低了资金成本，也降低了项目风险，强强联合，各取所长，让产品品质也得到保证。

近两年，它继续在缝隙中积极寻求机会。

去年4月，以36595 万元的成交总价摘得常熟虹桥片区泰山北路以东、淮河路以北地块，落子常熟虹桥片区。

一直以来常熟楼市在四县市中稳健性和去化表现一般，不被房企看好，甚至是很多房企“放弃”了的城市，而保利置业却以独到的眼光积极布局。

它精研常熟高端改善的居住需求，打造的珑悦居，产品为7F毛坯洋房，共182套房源，全盘仅有一个户型，即建面约143㎡ 3+1房户型，迎合区域内高改客户的居住需求，市场认可度较高。

项目自去年10月23日首开即罄， 成为2022年常熟楼市现象级的热销红盘。

去年四季度常熟楼市的销售表现较为低迷，珑悦居的热销当然离不开其地段和产品力的赋能，可见保利置业精准的拿地眼光和产品打造能力。

珑悦居作为其在常熟的独立开发第一个作品，让保利置业的品牌在常熟楼市落地生根。

在今年5月22日昆山首场土拍中，以12.57亿元的成交总价斩获昆山核心景王路地块，成交楼面价13625元/㎡，溢价率14.98%，让行业内外再次为之侧目。

该地块经过40轮激烈报价最终进入一次性报价环节，我们再一次看到了它雄厚的实力和那么一点“鸿运当头”。

纵观近几年来的苏州土地市场，想在核心地段拿地是非常艰难的，能在两个月内接连落子核心区域，这背后折射出的是保利置业的实力和笃定，以及深耕长三角、扎根大苏州的信心和决心。

我们回头看它在近两年来每一次拿地踩点都十 分精准，其在园区、昆山核心布局，增加土地储备，开始逆势扩张。

PART 3

好产品才有市场话语权

保利置业在产品端不断精进

在这个产品导向的时代，只有好产品才能拥有市场话语权。

近年来，苏州楼市一些非核心倒挂盘热销的主要原因皆是产品的胜利。

产品还是房企立足之本，特别是在一家房企刚进入城市的时候，带着差异化、引领性的产品，往往是撕开市场突破口的利器，让品牌扎根。

而持续追求产品的精进，则能为房企赢得长远的未来。

保利置业就是这么做的。

它在昆山城中板块和招商联合打造的红盘璀璨璟园，凭借产品主义的不变初心，用硬核产品力迎合了昆山高端改善的居住需求，可以说是昆山品质改善的标杆项目。

整个社区以洋房和小高层产品为主，主力户型为建面约130-200㎡，四房起步，每一个户型都是多飘窗、宽景阳台、大面宽、带浴缸、步入式衣帽间的主卧套房，把功能性和尺度感做到均好。

在室内精装配置上，清一色的国际一线品牌，日本东芝中央空调、德国菲斯曼地暖、科勒卫浴、西门子厨具等，保证了豪宅的品质感和居住的舒适度。

在社区打造方面，项目结合多个苏州园林景观元素，形成“一带、三心、五轴、多组团”的整体景观布局，同时打造了室外会客厅、乐玩天地、长者乐园、活力地带等全龄段的活动空间，可满足业主的多元需求，丰富邻里社交。

强产品力赋能之下，璀璨璟园3月首开当天劲销20亿，成为了昆山楼市炙手可热的明星楼盘之一。

PART 4

结 语

我们复盘保利置业的布局历程，也在解读一个深耕型房企的崛起密码。

在房地产市场洗牌背景之下，保利置业在逆市中坚守并实现业绩的大突破，销售成绩在苏州大市排名实现逆势跃升，当然离不开其颇具战略性眼光的布局和长期稳健的经营。

它坚守初心、修炼内功，保持良好的盈利和抗风险能力，从不激进拿地打“无准备的仗”，坚持长期主义，潜心做房地产市场中的“马拉松式”选手。

随着园区斜塘项目、昆山景王路项目的入市，保利置业将在2023年下半年迎来高光时刻。

当前信心比黄金更重要的苏州楼市，正需要真正的实力房企发声、优质项目发力！

沧海横流，方显英雄本色。

毋庸置疑的是，凭借着布局及产品打造上的持续精进，保利置业已然成为了今年苏州楼市的逆市破局者。

本文仅为个人观点，不代表 所在企业立场，供参考

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